Garantia pública do Estado para jovens: o que é, como funciona e quando acaba

Durante anos, o maior obstáculo para os jovens comprarem casa não era a prestação mensal — era a entrada. Os bancos financiam tipicamente até 90% do valor do imóvel. Os outros 10%, mais os custos da escritura, tinham de sair do bolso. Para uma casa de 250.000€, estamos a falar de 25.000€ só de entrada, mais 8.000 a 12.000€ de impostos e despesas. Dinheiro que a maioria dos jovens simplesmente não tem.

O Estado criou uma resposta para isso. Chama-se Garantia Pública. E está disponível só até 31 de dezembro de 2026.

O que é a Garantia Pública?

É um mecanismo criado pelo Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho, regulado pela Portaria n.º 236-A/2024/1, de 27 de setembro, que permite ao Estado funcionar como fiador junto do banco.

Na prática: o banco financia até 100% do valor do imóvel porque o Estado garante até 15% do capital. Se deixares de pagar, o Estado assume essa parte da responsabilidade perante o banco.

Importante: não é um subsídio. Não é dinheiro oferecido. O Estado entra como fiador — o empréstimo é teu, a responsabilidade de pagar é tua. Se houver incumprimento, o Estado intervém junto do banco, mas pode recuperar os valores junto de ti.

Quem pode beneficiar?

Para acederes à Garantia Pública tens de cumprir todas estas condições:

Ter entre 18 e 35 anos à data do contrato Ser a primeira habitação própria e permanente Não ser proprietário de outro imóvel habitacional Valor do imóvel até 450.000€ Rendimento anual do agregado familiar até 83.696€ (valores referentes a 2025 — cerca de 5.900€/mês líquidos) Não teres dívidas à Autoridade Tributária nem à Segurança Social Taxa de esforço dentro dos limites — a prestação total de crédito não pode exceder 50% do rendimento líquido do agregado familiar Contrato celebrado até 31 de dezembro de 2026

Como funciona na prática?

Não existe uma candidatura separada. O processo é o seguinte:

Pedes crédito habitação num banco que aderiu ao protocolo da Garantia Pública (a maioria dos bancos portugueses aderiu) O banco faz a análise do teu perfil e verifica se cumpres os critérios Se cumprires, o Estado entra automaticamente como fiador de até 15% do valor Consegues financiamento até 100% — sem necessidade de entrada inicial

Isto significa que podes comprar uma casa de 250.000€ sem ter poupanças para a entrada. A prestação começa do primeiro euro do empréstimo.

Características da garantia

Duração: 10 anos a contar da data do contrato de crédito Gratuita: sem comissão de garantia — o Estado não cobra nada por ser fiador Intransmissível: destinada exclusivamente à primeira habitação própria e permanente, não pode ser renovada para outra compra Caduca se venderes a casa — cessa logo que o distrate da hipoteca é emitido Mantém-se em caso de transferência do crédito para outro banco, desde que esse banco também tenha aderido ao protocolo Pode ser extinta antecipadamente se pagares o empréstimo na totalidade antes do prazo

Podes acumular com o IMT Jovem?

Sim. As duas medidas são compatíveis. Se tiveres até 35 anos e o imóvel cumprir os critérios de ambos os apoios, podes:

Comprar sem entrada (Garantia Pública) Não pagar IMT nem Imposto do Selo sobre a aquisição (IMT Jovem)

É a combinação mais poderosa disponível para um comprador jovem em Portugal hoje.

⚠️ O Imposto do Selo associado ao contrato de crédito habitação (0,6% sobre o valor do empréstimo) continua a ser devido. Esse não é isento por nenhuma das duas medidas.

O que diz o Banco de Portugal?

O Banco de Portugal tem emitido alertas sobre os riscos associados a financiamentos a 100%. A lógica é simples: se financias 100% do imóvel, qualquer descida no valor da casa pode colocar-te numa situação de "capital negativo" — deves ao banco mais do que a casa vale.

Isto não significa que o apoio seja mau. Significa que tens de entrar nesta decisão com consciência:

A tua estabilidade profissional tem de ser sólida — uma prestação de crédito a 100% não tem margem para imprevistos de rendimento O imóvel tem de ser uma escolha de longo prazo — não compres pensando em vender daqui a 2 anos A taxa de esforço tem de ser real — os bancos calculam com os valores atuais de Euribor, mas esta pode subir

Quanto está a ser usado este apoio?

Os números mostram que a medida é procurada. Até março de 2026, mais de metade dos contratos de crédito à habitação celebrados por jovens foram com Garantia Pública. A adesão foi tão elevada que, em 2026, o Governo reforçou a dotação disponível em 750 milhões de euros para dar resposta à procura.

Cerca de 84% dos contratos foram celebrados com prazos superiores a 35 anos, e 50% para imóveis com valor até 200.000€ — o que mostra que o apoio está a ser usado maioritariamente fora dos grandes centros, onde os preços são mais acessíveis.

Quando acaba? E é renovado?

A Garantia Pública está prevista apenas até 31 de dezembro de 2026. Neste momento, não há qualquer confirmação oficial de renovação nas mesmas condições.

O que isto significa para ti: se tens 35 anos ou menos, queres comprar casa e cumpres os requisitos, o relógio está a correr. Não é pressão artificial — é a realidade da legislação em vigor.

O processo de aprovação de crédito habitação demora, em média, entre 4 a 8 semanas após encontrares o imóvel certo. Conta com esse tempo.

Resumo do que precisas de saber

Para quemJovens 18-35 anos, 1.ª habitação própria permanenteValor máximo do imóvel450.000€Financiamento máximo100%O que o Estado garanteAté 15% do capitalDuração da garantia10 anosCusto para o compradorGratuitaPrazo para contratarAté 31/12/2026Acumulável com IMT JovemSim

Conclusão direta

A Garantia Pública é, hoje, o apoio mais relevante para jovens compradores em Portugal. Elimina a barreira da entrada inicial — que era o principal obstáculo para muita gente. Mas tem prazo, tem condições, e tem riscos que tens de conhecer.

Se estás nos 35 anos ou menos e queres perceber se o teu perfil se enquadra, fala comigo. Analiso a tua situação e digo-te o que faz sentido — sem floreados.